Tucumán analiza cambios al impuesto de sellos tras fuerte caída en operaciones inmobiliarias

La Legislatura de Tucumán comenzó a analizar un proyecto oficial que propone modificar el régimen tributario provincial, con foco en el impuesto de sellos para operaciones inmobiliarias, fideicomisos y donaciones. La iniciativa busca aliviar la carga fiscal que, según el sector, provocó una retracción de entre el 67% y el 70% en las escrituraciones durante 2026.

El presidente del Colegio de Escribanos de Tucumán, Fabián Navarro de Zavalía, reconoció que el nuevo esquema de valuación catastral aplicado desde diciembre de 2025 encareció notablemente las escrituras. Señaló que el valor catastral resultó muy superior a la valuación fiscal tradicional, acercándose o incluso superando el precio real de mercado.

Según estimaciones extraoficiales del sector, la caída de operaciones en lo que va de 2026 se ubicaría entre el 67% y el 70%. Navarro de Zavalía evitó precisar cifras concretas, pero afirmó que la situación derivó en una marcada disminución de la actividad notarial.

Claves de la reforma tributaria

Uno de los puntos centrales del proyecto oficial es la modificación de la base imponible para calcular el impuesto de sellos en transferencias inmobiliarias. Actualmente, el tributo se determina según la valuación fiscal o el precio convenido. Con la nueva propuesta, se tomará como referencia el valor catastral vigente con una reducción del 30%, o el precio pactado si fuera superior.

Desde la Casa de Gobierno señalaron que la medida apunta a evitar que las operaciones resulten excesivamente costosas y a aliviar la carga tributaria para compradores y vendedores.

Además, se amplían las exenciones para la vivienda familiar única y de ocupación permanente. El beneficio alcanzará a escrituras traslativas de dominio, boletos de compraventa y créditos hipotecarios destinados a compra, construcción o ampliación de inmuebles con ese destino.

La iniciativa también incorpora una exención específica para donaciones de bienes inmuebles, siempre que no exista contraprestación ni condiciones que alteren el carácter gratuito del acto. El beneficio abarcará transferencias entre cónyuges, familiares directos y colaterales hasta segundo grado, así como sociedades integradas exclusivamente por esos mismos miembros.

Reacciones del sector

Navarro de Zavalía afirmó que estos cambios podrían impulsar nuevamente la actividad notarial. Indicó que actos como donaciones inmobiliarias o sustituciones fiduciarias se habían vuelto prácticamente inviables por el fuerte incremento del impuesto de sellos. También sostuvo que las modificaciones favorecerían especialmente a sectores de menores recursos, al facilitar la escrituración de viviendas y el acceso a créditos bancarios.

El debate legislativo se da en un contexto complejo para el mercado inmobiliario. Desde el sector explicaron que la prolongada inflación, la pérdida del ahorro, la escasa oferta crediticia y el enfriamiento económico ya venían afectando las operaciones, situación que se profundizó con el nuevo esquema impositivo.

En paralelo, surgieron críticas más severas desde ámbitos especializados. El abogado Francisco De Rosa, dedicado al derecho inmobiliario y fideicomisos, sostuvo que escriturar en Tucumán se transformó en un lujo y advirtió que “cuando cumplir la ley se vuelve demasiado caro, la informalidad deja de ser una elección para convertirse en una consecuencia”.

De Rosa cuestionó que la Provincia haya reemplazado las antiguas valuaciones fiscales por estimaciones cercanas a valores de mercado sin modificar la alícuota del 2%, lo que generó un aumento desmedido de la carga tributaria. Como ejemplo, señaló que un departamento tipo en barrio Norte valuado en U$S 100.000 pasó de pagar alrededor de $400.000 a unos $2.200.000 en concepto de sellos. En tanto, una vivienda en Yerba Buena tasada en U$S 150.000 podría afrontar una carga cercana a $4.350.000.

Para De Rosa, el nuevo proyecto representa un reconocimiento implícito de que el sistema anterior fue excesivo, aunque consideró que las modificaciones planteadas no resuelven de fondo el problema.

La comisión de Hacienda y Presupuesto de la Legislatura tenía previsto iniciar el tratamiento formal de la propuesta, en una discusión que promete convertirse en uno de los ejes políticos y económicos de las próximas semanas en Tucumán.