Ni el plazo fijo ni el dólar: el cambio que transformó por completo el mercado de los alquileres

El mercado de alquileres está viviendo una revolución silenciosa. Los últimos contratos de la vieja Ley de Alquileres se extinguen entre septiembre y diciembre de este año, y con ellos se va el sistema de actualización anual por ICL que dominó la relación entre propietarios e inquilinos durante años.

¿Qué pasa con los contratos que aún están vigentes?

Los acuerdos firmados antes del DNU 70/2023, bajo la Ley 27.551, representan una porción cada vez más pequeña del mercado. Para quienes todavía los mantienen, julio traerá un ajuste anual del 31,54% según el ICL. Pero la verdadera noticia no es ese número, sino que estos contratos están en sus últimas semanas de vida.

Luján Benítez Du Pont, de la inmobiliaria Encontrá Tu Casa, explicó: “Estos ajustes corresponden a un sistema que ya transita sus últimos meses de vigencia. Los contratos firmados bajo la vieja legislación concluirán entre septiembre y diciembre, dejando definitivamente atrás el esquema de actualización anual por ICL”.

En un ejemplo concreto: un alquiler de $600.000 sufriría distintos aumentos según la periodicidad. Con ajuste trimestral (9,67%) pasaría a $658.020; cuatrimestral (11,97%) a $671.820; semestral (16,50%) a $699.000; y anual por ICL (31,54%) a $789.240.

El ICL se desacelera, pero ya no es el protagonista

El Índice para Contratos de Locación (ICL) mostró una baja gradual: 33,31% en abril, 32,82% en mayo, 32,02% en junio y 31,54% en julio. Sin embargo, su relevancia se diluye a medida que los nuevos contratos optan por otras referencias.

La breve reforma de octubre de 2023, que implementó ajustes semestrales con el índice Casa Propia, tuvo una aplicación limitada y hoy es casi inexistente.

Contratos nuevos: más flexibilidad y menos rigidez

La derogación de la Ley de Alquileres cambió las reglas del juego. Ahora predominan acuerdos con revisiones trimestrales o cuatrimestrales, y el IPC se consolidó como la referencia principal en la Ciudad de Buenos Aires. En el interior, el ICL aún tiene presencia, pero la libertad para pactar condiciones permite que cada operación se adapte a las partes.

“La mayor flexibilidad redujo la rigidez que caracterizaba al mercado durante la vigencia de la ley anterior”, señaló Gonzalo López Paiva, de Paiva Servicios Inmobiliarios. “Las partes negocian la periodicidad de los ajustes, la duración del contrato y otras condiciones que antes estaban definidas por la normativa”.

La oferta explotó: de 500 a 17.000 propiedades en CABA

Uno de los cambios más impactantes es la disponibilidad de inmuebles. La Ciudad de Buenos Aires pasó de tener menos de 500 propiedades en alquiler en los peores momentos de escasez a ofrecer actualmente unas 17.000 unidades. Eso devolvió la negociación al centro del mercado.

López Paiva explicó: “Hoy muchos propietarios deben revisar el precio inicial o aceptar determinadas condiciones para concretar una operación, ya que los inquilinos cuentan con muchas más alternativas para comparar antes de decidir”.

Los tiempos de comercialización se extendieron. Las propiedades que no se alquilan suelen tener precios fuera de la realidad o condiciones poco competitivas frente a la amplia oferta.

El nuevo límite: el bolsillo de las familias

El principal obstáculo ya no son los requisitos tradicionales, sino el poder adquisitivo. Aunque los alquileres crecieron por debajo de la inflación acumulada desde fines de 2023, muchos hogares todavía luchan para pagar el alquiler mensual.

Las expensas, el factor sorpresa

Antes la pregunta era cuánto costaba el alquiler. Ahora, las expensas ganaron protagonismo. En muchos edificios representan entre el 40% y el 45% del valor locativo. Benítez Du Pont comentó: “Muchos interesados descartan inmuebles con expensas elevadas antes incluso de programar una visita, mientras que otros utilizan ese costo como argumento para negociar el valor del alquiler”.

En un mercado con más oferta, ese factor se volvió decisivo. Además del precio, se pueden negociar fechas de ingreso, mejoras, gastos iniciales y hasta garantías.

El futuro inmediato

Con la desaparición de los últimos contratos de la vieja ley, el mercado será irreconocible respecto a hace tres años: más oferta, contratos flexibles, actualizaciones acordadas y un escenario donde el propietario ya no impone condiciones unilateralmente.

“La etapa de los contratos regidos por la vieja Ley de Alquileres ya está llegando a su fin. El mercado encontró una nueva dinámica, con más opciones para elegir, mayor capacidad de negociación y acuerdos mucho más adaptados a la realidad económica de cada operación”, resumió López Paiva.