¿Construir o comprar? El dilema que enfrentan los tucumanos en barrios cerrados ante costos históricos

El sueño de la casa propia en un barrio privado se topa con una realidad contundente: el costo de construcción acumuló un incremento del 120% en apenas 20 meses, según datos del sector hasta enero de 2026. Esta escalada pone en jaque los proyectos de quienes planeaban comprar un lote y construir, obligándolos a sopesar si es más conveniente optar por una propiedad ya terminada.

Los números son elocuentes. Según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO), el precio promedio por metro cuadrado comenzó el 2026 con un ajuste mensual del 1,27% y un avance interanual del 24,34% frente a enero de 2025.

¿Cuánto hay que invertir para construir hoy?

Levantar una casa estándar de 100 metros cuadrados requiere hoy una inversión mínima de 142.756 dólares, calculando el metro cuadrado a 1.427,56 dólares. Este monto no incluye el valor del terreno, que puede variar enormemente, ni costos adicionales o imprevistos.

El análisis, sin embargo, se complejiza según la categoría de la vivienda. Una casa estándar de entre 140 y 200 m2 tiene un valor promedio de 1.300 dólares por m2. Para una vivienda de gama media, de 200 a 300 m2, el rango sube a entre 1.350 y 1.600 dólares por m2. Las propiedades premium, de hasta 500 m2, pueden alcanzar los 2.100 dólares por m2, mientras que las super premium arrancan en unos 2.300 dólares por m2, sin un límite máximo claro.

Los números concretos de un arquitecto

Matías Ragonese, arquitecto y socio fundador del estudio Etunez, entregó estimaciones más concretas sobre los precios finales. Según sus cálculos, una casa estándar puede costar entre 210.000 y 320.000 dólares. Una vivienda mediana oscila entre 320.000 y 500.000 dólares, y una premium entre 440.000 y 660.000 dólares. Para la categoría super premium, el promedio de inicio ronda el 1.150.000 de dólares.

“No es lo mismo una casa de hormigón visto con aire central, grandes ventanales piso a techo y muebles a medida, que una vivienda revocada, con dimensiones estándar, iluminación básica y estufas de tiro balanceado”, diferencia Joaquín Berdes, del estudio UNO +, explicando que las terminaciones pueden sumar entre 300 y 800 dólares extra por metro cuadrado.

Un punto clave es que ciertos costos base no varían tanto entre categorías. “La mano de obra hoy ronda los u$s500 por m2, la casa cara gris vale casi lo mismo, dependiendo de la complejidad. El verdadero desafío son las terminaciones, el principal cuello de botella en los proyectos”, afirma Ragonese.

¿La ventaja de lo usado? Oportunidades en el mercado

Frente a este panorama, el mercado de propiedades usadas en barrios cerrados gana atractivo. Especialistas señalan que, en barrios de alta gama, algunas casas se venden por debajo de su costo de construcción actual. Se trata principalmente de viviendas levantadas durante la pandemia, cuando los precios eran históricamente bajos.

Sebastián Lalin, gerente de Castex Terralagos, pone un ejemplo concreto: en ese barrio, una casa de 330 m2 con pileta se ofrece en 585.000 dólares (1.772 dólares/m2 sin terreno). Construirla hoy costaría alrededor de 2.100 dólares por m2.

Rodrigo Quintar, socio gerente general de la misma inmobiliaria en Nordelta y Puertos, coincide y agrega que también hay “oportunidades de constructores que hicieron la casa para la venta y venden por debajo del costo de reposición”, aunque aclara que son oportunidades coyunturales.

Las oportunidades se extienden a otras zonas. En Fincas de Hudson, una casa de 210 m2 con pileta se ofrece a 380.000 dólares. En el corredor oeste, en Moreno, una propiedad de cinco ambientes en Prados del Oeste parte de los 285.000 dólares, según Paola Sessarego, gerenta comercial de Grupo Vaccaro.

“Si bien hoy construir resulta más caro que muchas opciones a la venta, todavía hay quienes buscan una casa totalmente personalizada”, explica Javier Waisman Zachari, gerente de desarrollo de WGDI SA. Para ellos, una alternativa intermedia es “comprar una propiedad en obra y definir uno mismo las terminaciones”, concluye el especialista.